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86家房企负债2.7万亿元 偿债高峰期明后年将至
2019-12-14 作者: 来源: 证券日报

  截至4月13日,据统计数据显示,按照申银万国行业分类,已披露年报业绩的86家上市房企负债合计超过2.75万亿元,同比增长幅度达25.5%。

  不过,这86家上市房企的总资产总计为3.7万亿元,同比增长幅度达24.1%,与负债增长水平相差1.4个百分点。值得一提的是,根据统计数据计算,2016年,这86家上市房企的平均负债率为74.3%,去年则为73.4%。

  值得注意的是,《证券日报》记者注意到,上述已披露年报的86家房企中,有15家资产负债率超过80%红线,占比超过17%。此外,综合近三年总负债增长比率来看,27家增长率超过100%,占比高达30%以上。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,2015年以来,鉴于公司债成本较低,房企大规模发行,这些债务还未进入集中还款期。另外,近两年,有些房企采用ABS和永续债融资,这些债务并未计入负债中。鉴于以上多种原因,虽然不少房企优化了债务结构,但仍难以改变高杠杆的运营模式。

  超两成房企负债超300亿元

  根据统计数据显示,在这86家上市房企中,超过百亿元负债的房企总计为39家,占比45%,超过300亿元负债的房企有21家,占比为24.4%,其中,万科、华夏幸福、招商蛇口、首开股份和金地集团负债均超过1000亿元,分别为6689.97亿元、2118.72亿元、1729.06亿元、1449.7亿元和1005.3亿元。

  从资产负债率的情况来看,不同企业的资金状况良莠不齐。《证券日报》记者根据统计数据测算,截至2016年底,资产负债率大于80%房企占17.4%,在70%-80%之间占比为20.93%,60%-70%之间的占比为21%。资产负债率排在榜首的企业为*ST紫学,高达98.7%。

  值得注意的是,一些标杆房企负债率小幅攀升。据《证券日报》记者统计,截至2016年底,万科A资产负债率为80.54%,同比上涨不足3个百分点。此外,不少房企负债率在下降,包括招商蛇口、首开股份等企业。

  众所周知,衡量一家企业负债端的风险是否在可控范围内,有多项指标,但短期偿债能力尤为重要。《证券日报》记者根据数据获悉,截至2016年底,数据可查的63家房企短期借款总计1087亿元,较去年同期的1152亿元仅减少了65亿元。这意味着房地产企业短期偿债压力有所减缓。

  据来自海通证券姜超等分析师的一份研究报告显示,2016年度前三季度,房企短期资金充裕,负债规模攀升。主要是因为2015年下半年以来,上市房企货币资金快速推高,经营活动现金流净额由负转正,促使房企短期现金流充裕。

  但值得警惕的是,地产行业有息负债攀升,2016年三季报显示,132家A股上市房地产开发企业有息负债总额达到了2.08万亿元,较2015年三季报增加了3234亿元,同比增长18.5%。而据《证券日报》记者整理数据获悉,上述86家上市房企有息负债高达1.07万亿元,同比增长17.6%。

  姜超认为,企业分化明显,部分中小房企杠杆率惊人。龙头房企负债率不高且多有下降,且本轮周期中货币资金有较快积累,资金充裕,而部分中小企业投资较为激进,负债率持续走高。

  由此可见,通过以上数据分析,多数标杆房企负债端风险看似可控,但多数房企负债规模攀上新高的现象仍难以改变。

  偿债高峰期明后年将至

  事实上,基于公司债发行门槛低、融资成本低等优势,2015年全年房企发行公司债规模高达4302亿元,其中下半年占比达到95%,2016年前7个月,已累计发行5760亿元,超过去年全年水平。此外,有分析师称,近年来,在房企的融资结构中,银行融资的占比普遍出现明显下降,而票据、债券等占比明显提升,如中海地产、融创、旭辉等房企的债权融资比重都较公司债放开前有明显调整。此外,近两年房企融资模式有所创新,比如购房尾款、物业费等ABS融资,还有其他非标债权融资和民间借贷等方式。

  以富力地产为例,有分析师表示,截至2016年底,若包含永续债在内,其净负债率上升6.3 个百分点至173.9%。富力地产管理层表示,大幅降低公司的净负债率,需要依靠A 股上市,而非仅仅依靠运营。如果顺利的话,管理层预计公司将在2017年第三季度上市。但是,由于地产公司的融资渠道受政府紧缩政策限制,预计该上市计划依然存在不确定性。

  值得关注的是,自2016年12月份以来,公司债收缩,几乎无放行。另外,相关部门正在通过各种措施降低杠杆率。

  姜超表示,预计未来房企偿债能力恶化,企业分化加剧,收入将受销量下滑拖累,经营现金流净额或将再度转负,致短期偿债能力明显弱化,但好在今年地产行业货币资金较充裕,短期内偿债仍可保证。但长期偿债压力大,要警惕债务偿还高峰的来临。截至2016年10月份,存量地产债规模约17698亿元,到期分布集中在2018年到2019年,具体来看,2018年将有4927亿元的存量债到期,2019年将有5032亿元存量债到期,中期偿债压力较大。地产开发贷等贷款多为3年期,本轮地产周期中产生的大部分贷款将在2019年前后面临到期。

  此外,姜超等分析师还认为,企业分化将加剧,大型房企缓冲能力强于中小企业。大型房企资金量较充足,偿债能力状况较好,对销量下滑的缓冲能力较强。且本轮地产周期中多数龙头企业拿地有节奏,存货销售比普遍较低,未来去库存压力不大。中小型房企整体状况劣于大型房企,资金链脆弱,对销量下滑的缓冲能力较弱,未来可能有偿债风险。

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